这些天，楼市不断释放大消息！

从上海宣布只租不售到广州租购同权，再到住建部等9部委下发于《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等等，一系列大动作都表明租赁时代将成为楼市未来最重要的发展趋势！不过，上述动作实际上似乎还未具有全国层面的推广意义。

但就在今天，新华社在其网站上发表了题为“购租并举”实现百姓安居梦的文章，给出了一个全国性租赁立法的大消息！

一、租购同权，将立法明确！

在新华社的文章中，最重要的一条信息是：住建部将通过立法明确租购同权！

新华社在文章中是这么说的：

住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

先前许多媒体猜测，广州实行租购同权后，会有许多城市陆续跟进。现在看来，无论其他城市跟不跟随，一旦住建部立法明确租购同权，全国所有城市都将产生租购同权的效果。

租赁时代的雏形似乎已定。分析人士指出，未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数，将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着，在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市，住房将在很大程度回归“公有制”。

二、租购同权的意义

若全国都展开租购同权，将产生什么深远意义？

1、从法律层面确立租赁地位

要想让租房得到广泛接受，真正扭转人们在看待租房和买房之间的偏见，必须得让人们实打实的看到，租房真的能够过上和买房一样的日子。这就要求必须从权益、平等性和居住使用性等方面给出保障。

而保障的最佳方式是什么？显然是通过立法的形式，有国家意志为背书，具有强制性，普遍性。

2、构筑更加平等的社会

房子身上总被赋予财富属性或造福效应。房子身上的附着的大量超额权益，没有房子的人无法享受到；房子产生的社会歧视，比如相亲、结婚没有房产会如何如何，年轻人去租房被拥有房产的人们歧视性的对待等等。

尽管不能说上述现象的产生都是因为租房和购房之间的不平等，但确实有部分原因是因为租房这种行为的权益远远低于购房，租房人自身的权益又常常得不到保障。

租房传统上一直是一种较为弱势的行为，租房人的利益也是相对被社会所忽视的。

那么，如果我们从立法层面给租房权益、给租房人的权益确立起来，和买房一样，对于现在的年轻人、未来的年轻人都将是一种极大的鼓励，也将极大的促进社会的公平。

3、房价预期实质性扭转

暴财经分析：真正让房价上涨的其实是人们的预期，或者说是人们的观念。曾有一房地产领域的教授做过实证调研，结果显示，人们预期房价上涨1%，房价就会上涨0.84%。

真正想要房价降下来，或者不让其上涨过快，就必须长期性地扭转人们对待房子的态度。从住房本身来说，让租赁房和购房同台竞争，确立租赁房的地位，会长期改变人们对于房价的上涨预期。

4、租购同权是大势所趋

根据国家统计局的最新统计，全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米。这一指标已接近甚至超过日本等发达国家的水平。这也说明，投机、投资为目的的买房者正日益增多。

过剩的房子如何充分利用？显然让他们进入到租赁市场是最好的选择。我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家市场20%—30%的比例，差距非常大。

当然，租赁时代，并不是说就不需要购房，不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主，有能力、有条件就买，而不会成为一种负担。另外，租房体系建立起来后，将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系，分层次满足不同人群，真正发挥房子拿来住的目的性。

5、将加速中国的“人口迁徙”？

财经作家刘晓博分析，租售同权之后，或将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来，还会创造出一大批“教育移民”。这样，人口的城镇化会大大提速，大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为持续下去，中国城镇化，将更加确定地变成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不断流失的中小城市的房价下跌风险有所增加。

租售同权是社会进步的表现，也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中，会出现一些新的、难以预料的情况。所以，新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这里面“逐步”二字，值得我们细细品味。

三、“租购同权”的四大关键点

自7月17日广州公布“租购同权”新政以来，关于租购同权的讨论就未停过：这些问题的焦点不外乎集中在以下几方面：

1、房价是不是要跌了？

有部分人认为，北上广深等一线城市房价之所以高企，主要是因为这些城市拥有优质资源，主要包括教育、医疗等。而在过去此类资源基本都跟房子联系在一起，或者更确切的说是跟房屋的产权结合在一起，也就是说只有买房才能拥有这些优质资源。

但是新的“租购同权”政策出台以后，租房也可以享受这些同等的权利了。那么，房价会不会下跌？有专家认为“租购同权”或助涨房租，甚至可能涨房价。当然，最后结果怎么样，只有时间能够检验。

2、租金是不是要涨了？

部分有房者为获得孩子入学权益，将不得不继续购买学区房，也就是说，原来的购房需求仍在。与此同时，还增加了租房需求，原来无法拥有学区房的，入学无门的家庭，有了租学区房的需求，可以预见，房租将大幅提升。

3、会让学区房贬值吗？

租购同权方案不能增加学区房的供给，至少不能大量增加。来看需求，昂贵的学区房，原本的购买者往往经济实力比较强。财经专栏作家叶檀认为，如果不能增加学区房的供给，教育资源的稀缺没有改变，在这种情况下，学区房的房价不会下跌，租金反而会上升。

4、会带来教育平权吗？

中原地产首席分析师张大伟认为，这一政策其实并非新政策，实际在过去的全国房地产市场发展中，租赁是可以就近入学的。租赁的就近入学，并不能保证优质学区入学，从过去政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

四、“租购同权”会让哪些人受益

如今，租购同权或将上升为立法层面，后续或有更多城市加入租赁市场中来。那么，“租购同权”到底会让哪些人受益？

１、高素质人才

在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，最后只能逃离！一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响！

２、租赁行业及其从业人员

租赁市场规模预测：

数据来源：链家研究院

据链家研究院数据，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

长期来看，“租购同权”如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了？

３、包租婆/公

租金是不是又要涨了？有专家指出：房租收入比在25%-30%处于可以承受的范围之内。按照2016年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为44.8%，上海约为41.8%，深圳约为41.7%，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租！

一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。如果是，那包租婆/公们就准备好数钱吧，数累了就去睡觉，睡着了还能笑出声。

４、商业物业运营商

据国家统计局发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838 万平方米，同比增加8%，商业地产库存问题正逐渐凸显。

新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的创新焦虑症吗？

5、创新型房企

随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们躺着挣钱的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。

此次新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的租购并举，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。

还有一点，长期以来，我国租房市场不规范，存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。租购同权立法或有望通过法治手段遏制各种租房乱象，而这对广大租房一族来说都是莫大的福音。

如果租购同权能够通过立法的形式，在全国范围内推广开来，那么楼市将发生真正意义上的颠覆性效果，尤其对于人们买房的观念将有实质性的冲击。

当然，对于北京、上海等一线城市和一些人口流量大的二线城市来说，人口和优质资源之间的矛盾可能会一直存在。因此除了发展租赁住房以外，让教育、医疗等稀缺资源变得不稀缺，把好的资源分散来开或许同样重要。

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