药店选址策略

2016年10月12日 22:57 药店人俱乐部

1.1．店址外在的立地条件因素

1.1.1．道路的性质：店址所临街道是交通主、次干道还是商业主、次街道？商业性质的街道对门店经营有利，主要体现在有效人流量大、逗留时间长、来客数有保障。

1.1.2.交通状况：门前100m以内是否有公交站点和较充足的公交营运线路？是单行线还是双行线？如果是单行线，店址是否位于行车路线一侧？

1.1.3.接近度：道路是否有隔离栏杆？店址50m以内是否有斑马线或人行天桥、地下通道？店门口是否有前坪？这些因素都会直接影响门店接近度的好坏。另外要求门店入口与道路最好没有落差和台阶，如果有，也应该控制在落差不超过50㎝-80㎝。

1.1.4.店外人流动线：店址宜选择在人流量大的道路一侧；门头和入口应设在人流主要来源方向一端。

1.1.5.拐角：毫无疑向，处于拐角和丁字路口、十字路口的店址各方面特别是集客能力明显优于处于直线路中段的店址。“金角银边烂肚皮”说的就是这个道理。

1.1.6.外在的展示效果：良好的外在展示就是门店的永久性形象广告。要求起码确保主客源方向无建筑物、绿化物遮挡，一般要求招牌位置不少于10m长（或高），门头宽度不少于6m。

1.1.7.促进和互补业态：以大型医院为中心的区域营造了一个良好的医药销售氛围，对药店的客源量、处方或饮片的销售促进作用明显；而大型商场、超市、集贸市场等对零售药店的客源数、广告效应的提升也很明显，在消费结构上能形成互补。

1.1.8.店址的发展前景：主要通过对市政规划的了解、尽量避免因店址或商圈内出现拆迁、改造、修路、性质改变等因素而造成门店被动关、迁的重大损失；同时还应有预见性地分析同一商圈内近期是否出现竞争对手抢占更有利的位置、截断我店主要客流的情况出现，从而未雨绸缪，早作应对措施。

1.1.9.立地商圈评估：对商圈内的人口数量、年龄结构、职业组成、收入和消费状况以及同业态竞争环境、医保覆盖面等要素进行详细调查，综合评估该商圈可入程度。

1.2.物业的内部因素

1.2.1.消防设备设施及其安全性能:只有具备基本的消防设备设施并获得“消防验收合格证明”的物业才具有申报二次装修的基础。否则消防部门不予受理。

1.2.2.房屋结构：结构过于复杂、条块分割过多的房屋原则上不能租，因为这样会造成空间利用率低下、无法合理设置卖场内客流动线等硬伤。

1.2.3.层高：过低的层高会使消费者感到压抑，原则上要求吊顶后净空不低于2.8m。

1.2.4.柱距：原则上要求店内柱距大于5m×5m，最密不超过3m×3m。

1.2.5.楼层板载荷：即每平方米所承受的安全压力范围，一般大型商超要求载荷为800公斤；我们门店要求不低于500公斤。

1.2.6.电力负荷容量：一般要求电容量达到80-100瓦/平方米。

1.2.7.能保证营业、办公、卫生的用水要求，具备进水管道和下水通道。

1.3.有下列情形之一的房屋均不得租赁

1.3.1.没有产权证（或合法的产权证明文件）的房屋不能租。产权证是房屋的权属证件，是租赁成立的法律基础。

1.3.2.产权属于共有的房屋，在共有的人未一致同意出租的情况下不能租。

1.3.3.已设抵押的房屋，因为抵押在前，租赁权不受法律保护所以在未得到抵押权人同意之前，不得租赁。

1.3.4.未经业主（或原租人）的书面同意，不得承租他人转租的房屋。

1.3.5.不符合营业用房安全标准的房屋不能租（重点为消防和结构安全性能）。

1.3.6.被法院依法查封的，有关法律，法规禁止出租的房屋不能租。

1.4.其他应注意事项

1.4.1.店中店形式：店中店形式即将门店完全设在一大型超市或商场之内的方式。由于这种模式一般而言成本相对较高，且在营运上的自主性能大大降低，同时还有与所依托的商超“一荣俱荣、一损俱损”的风险，故原则上不在我们选址考虑之列。

1.4.2.关于房屋租赁发票：在出租方租金不含税票的情况下，即使在租金上加上税金额也比我方自行纳税开发票合算。以租金100万元不含税为例，加上税金的租金额为100×1.175＝117.50万元（商业用房屋租赁发票的税率一般为17.5%，由出租方缴纳）；我方纳税开票总支出为：117.5＋17.5×30%（企业所得税）＝122.75万元；可见租金的谈判应建立在含税的基础上。

1.4.3.“订金”与“定金 ”的区别：“订金”严格地说不是一个规范的法律概念。合同履行当中的“订金”只能抵充“预付租金”的一部分，无论哪一方不履行合同，只要将其如数返还即可。而“定金”为履行合同的保证金，是一个严格、规范的法律概念：给付定金的一方如不履行合同，无权要求反还定金；收受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。在没有十足把握之前，只能交“订金”不能交“定金”。来源网络